Cumpărătorii de locuințe, vulnerabili în fața insolvenței dezvoltatorilor
Legislația actuală oferă puține soluții eficiente pentru cei care au plătit avansuri sau chiar întreaga sumă pentru un imobil aflat în construcție, în cazul în care dezvoltatorul intră în insolvență, potrivit avocatnet.ro. Avocatul Ovidiu Miheț, specializat în drept imobiliar, a explicat dificultățile cu care se confruntă cumpărătorii în astfel de situații. Recuperarea banilor investiți poate deveni un proces anevoios și adesea cu final incert.
Cea mai frecventă variantă este înscrierea la masa credală a dezvoltatorului. Cumpărătorul poate depune o declarație de creanță pentru a încerca recuperarea avansului plătit, însă șansele de recuperare integrală a sumei sunt reduse.
Condiții greu de îndeplinit pentru finalizarea contractelor
O soluție teoretică pentru cumpărători ar fi solicitarea finalizării contractului de vânzare-cumpărare, chiar dacă dezvoltatorul se află în insolvență. „Legea permite cumpărătorului care a semnat anterior un antecontract să ceară administratorului judiciar să respecte promisiunea de vânzare și să finalizeze tranzacția”, a explicat avocatul. Totuși, această opțiune este dificil de pus în practică din cauza existenței unor condiții stricte.
Pentru ca această soluție să fie viabilă, prețul locuinței trebuie să fie achitat integral sau să poată fi plătit imediat, imobilul să fie în posesia cumpărătorului, prețul stabilit în antecontract să nu fie sub valoarea actuală de piață, iar promisiunea de vânzare să fie înscrisă în cartea funciară. În practică, aceste condiții sunt greu de îndeplinit, mai ales în cazul apartamentelor cumpărate în faza de proiect, când nu există o carte funciară individuală, sau din cauza fluctuațiilor de preț. În plus, cumpărătorii sunt considerați, în majoritatea cazurilor, creditori chirografari, ceea ce înseamnă că nu au prioritate la plata datoriilor.
Verificări esențiale înainte de achiziție
Pentru a reduce riscurile, specialiștii recomandă o atenție sporită în procesul de achiziție. Verificarea situației juridice și financiare a dezvoltatorului este crucială. „Cumpărătorii ar trebui să verifice atent situația juridică și financiară a dezvoltatorului înainte de a semna orice document”, a precizat avocatul Miheț. Aceasta include analizarea extrasului de carte funciară al terenului, verificarea ipotecilor, consultarea situațiilor financiare ale companiei și identificarea eventualelor procese în care este implicată.
Prudența este recomandată și în cazul achitării avansurilor mari pentru locuințe aflate în faza de proiect. O altă măsură de protecție este utilizarea unui cont escrow, unde banii plătiți ca avans sunt păstrați până la finalizarea construcției. În acest mod, dezvoltatorul primește fondurile doar după ce își îndeplinește obligațiile contractuale. Numărul procedurilor de insolvență înregistrate la nivel național în domeniul construcțiilor a crescut constant în ultimii ani, conform datelor Registrului Comerțului.
Sursa: Playtech.ro
