Piața de birouri din București a înregistrat în 2025 un an de stagnare, fiind primul în peste două decenii în care nu au fost finalizate proiecte noi de această natură. Cererea de spații de birouri a scăzut cu aproximativ 25% față de anul anterior, atingând circa 250.000 de metri pătrați, în condițiile în care 90.000 de metri pătrați au fost închiriați efectiv. Deși activitatea de leasing s-a temperat, piața s-a adaptat, iar rata de neocupare a scăzut la 11,75%, cel mai mic nivel din ultimii cinci ani, de la aproximativ 13% în 2024. În același timp, chiriile medii au crescut modest, cu circa 3%, și depășesc ușor valoarea de 15 euro pe metru pătrat.

Stagnarea pieței și deficitul de spații de calitate

În ciuda acestui stagnar, evoluțiile indică faptul că factorul major care susține prețurile și menține piața pe linia de echilibru rămâne deficitul predominant de clădiri moderne, bine poziționate și ușor accesibile din punct de vedere al infrastructurii de transport. Suprafața totală ocupată a crescut cu aproximativ 40.000 de metri pătrați, cel mai redus nivel din ultimii 20 de ani, ceea ce reflectă o absorbție netă timidă.

Reprezentanții companiei Colliers evidențiază că problema nu vizează lipsa generală de spații, ci mai degrabă lipsa unor clădiri de calitate, adaptate cerințelor actuale ale chiriașilor. Majoritatea ofertelor disponibile sunt în clădiri vechi sau nedezvoltate în zone centrale, ceea ce face închirierea dificilă. Conform explicațiilor, piața nu suferă de o penurie de spații, ci de o insuficiență de clădiri moderne, bine poziționate. Se estimează că în cazul menținerii ratei actuale de absorbție, acestea ar putea fi ocupate în circa patru ani, un interval mult mai mic față de alte capitale europene, unde acest orizont depășește adesea un deceniu.

Dinamica cererii sectoriale și influența asupra tranzacțiilor

Din punct de vedere sectorial, cererea se menține echilibrată, sectorul serviciilor financiare dominând cu 23% din total, urmat de IT&C cu 20% și de serviciile profesionale cu 17%. Totuși, ponderea sectorului IT&C rămâne sub nivelurile din perioada pre-pandemică, când această industrie reprezentase între 40 și 50% din cerere. Dimensiunea medie a tranzacțiilor, în jur de 1.400 metri pătrați, a scăzut cu aproape 11% în ultimul deceniu, reflectând o tendință de prudență a companieiilor în alegerea spațiilor.

Această dinamică indică o posibilă recalibrare a modului în care vor fi proiectate noile clădiri și o strategie diversificată a proprietarilor, având în vedere nevoile variabile ale chiriașilor.

Perspectiva anilor următori, lipsa de proiecte noi și tendințele pieței

2026 se anunță un an cu așteptări moderate: se estimează ca vor fi finalizate în jur de 50.000 de metri pătrați de spații noi, în timp ce pentru 2027 acest volum ar putea urca la circa 100.000 de metri pătrați. Chiar și așa, aceste cifre rămân sub media anuală de 150.000 de metri pătrați de dinainte de pandemie, iar pentru moment, revenirea la nivelurile de dinainte de criză pare un proces de durată, posibil doar în 2028.

Dezvoltarea noilor proiecte pare să fie blocată de lipsa livrărilor din ultimii ani, iar interesul pentru spațiile moderne, bine poziționate, continuă să crească în zonele centrale precum CBD, Floreasca sau Barbu Văcărescu. Chiriile în aceste zone sunt sub presiunea de a crește, însă dezvoltatorii testează deja niveluri peste 22 de euro pe metru pătrat, indicând o recuperare treptată a valorilor.

Pe termen mediu, tendința companiilor de a cere angajaților prezența fizică cel puțin trei zile pe săptămână ar putea impulsiona cererea pentru spații moderne. În același timp, stocul total de birouri din capitală e de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați, adică doar circa 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori, un nivel încă sub cel al unor capitale europene comparabile.

În timp ce piața de birouri din București se adaptează decalajului față de alte mari orașe europene, ultimele luni aduc semne de maturizare și o posibilă reaprindere a interesului pentru modernizarea și extinderea ansamblurilor de birouri, în condițiile în care companiile își reevaluează strategiile în contextul noii realități economice. În orice caz, pentru următorii ani, dezvoltarea pieței va fi condiționată de proiecte bine poziționate, de lipsa de livrări recente și de nevoia companiilor de a-și adapta spațiile la noile cerințe.